Tržište nekretnina je doživjelo snažan uzlet ove godine, no pitanje je da li je taj trend održiv i u 2020. godini?
Piše: Jasna Biliškov Barun
Godinu iza nas obilježio je građevinski i cjenovni balon… da li je realan ili ne pokazati će vrijeme. U Zagrebu se gradi na svakom koraku, a ni veći obalni gradovi ne zaostaju. Cijena novogradnje u Zagrebu kreće se od 1700 EUR/m2 u rubnim dijelovima grada do 4.000 EUR/m2 i više za najatraktivnije rezidencijalne lokacije na Šalati ili u centru. Po nekoj gruboj procjeni u Zagrebu je u 2019. godini sagrađeno ili je u izgradnji više od 2.000 stambenih jedinica.
U Splitskoj regiji nove zgrade se više grade u gradovima u neposrednoj blizini Splita kao što su Solin, Kaštela, Podstrana i Stobreč, jer sami grad Split nema puno prostora za širenje,stoga su novi projekti stambene gradnje u samom gradu u deficitu u odnosu na potražnju. Cijene novogradnje su od 1.800 EUR/m2 u Kaštlima i/ili Solinu, do 4.000 EUR/m2 ili više za atraktivne stambene lokacije u samom gradu Splitu (Bačvice, Meje…).
Na „nagli porast“ cijena stambenih kvadrata utjecalo je više faktora: subvencionirani krediti, niske kamatne stope na stambene kredite, gotovo nepostojeća kamata na štednju, jačanje gospodarstva u državi i EU, rast u turizmu, skuplja cijena zemljišta i gradnje, ali i svakako izvjestan broj novih i/ili neprofesionalnih agencija za nekretnine čiji agenti podilaze prodavateljima, obećavajući brda i doline odnosno prodaju po nerealno visokoj cijeni, samo da dobiju potpis na posredničkom ugovoru.
Zvuči nevjerojatno da vlasnici nasjedaju na takve priče, ali čuju ono što žele, a s vremenom i sami zaključe da cijena ne drži vodu. Ove godine, kao nikada do sada, u zabrinjavajuće mnogo situacija susretali smo se sa vlasnicima koji nam otkazuju nalog za prodaju nekretnine, jer im je nekakav agent rekao da njihova nekretnina vrijedi 200 i više, a mi smo je procijenili na 130 – 150. Što mislite da li ima zainteresiranih kupaca u takvim situacijama? Naravno da ne… i tako prođe vrijeme, mjeseci prolete, dok vlasnik sam sebi ne prizna da je pogriješio sa odabirom agencije i utvrđivanjem cijene.
U svakom slučaju razlika između početne oglašene cijene i stvarne prodajne cijene nikad nije bila veća. Specijalizirani portali za nekretnine puni su precijenjenih stanova, što nikako ne predstavlja realnu sliku cijena. Te precijenjene nekretnine mahom vegetiraju na portalima, jer zainteresiranih kupaca po takvim cijenama nema.
Samim porastom prodajnih cijena, skočila je i cijena najma. Tako sada jednosoban ili dvosoban stan u Zagrebu za studenta, solidno uređen i opremljen, na pristojnoj lokaciji u tramvaj zoni vrlo je teško naći ispod 400 – 500 EUR/mjesečno, u Splitu čak i više.
Tržište nekretnina u 2019. godini bilo je dobro, aktivno, kupoprodaje se događaju, kupaca ima mnogo, kako domaćih tako i stranaca na moru. Domaći kupci u velikoj većini kupuju stambene nekretnine u cjenovnom razredu 100.000 EUR – 200.000 EUR, iako ima i onih dubljeg džepa koji traže kuće za odmore i/ili investicije. Stranih kupaca ima iz cijele Europske unije, ali najviše Slovenaca i Njemaca. Oni uglavnom traže kuće i stanove za odmor na obali. Oni sa većim budžetom, iznad 400.000 EUR žele obiteljske kuće uz more, dok je ipak više onih „skromnijih“ koji traže stanove u turističkim mjestima i blizu mora, ili kuće sa bazenima dalje od mora, uz uvjet da imaju pogled na more.
U 2020. godini očekujem stabilizaciju cijena uz blagi rast. Ovakav skok kao što se dogodio u 2018. i 2019. godini nije realno za očekivati. Čak i velike investicijske i građevinske tvrtke koje grade stanove u Splitu i Zagrebu ne očekuju porast cijena u 2020., već ih više brine da li će se zadržati na postojećoj razini.
Turizam je također jedan od bitnih faktora koji će utjecati na stabilizaciju cijena. Naime rast u turizmu nije realno za očekivati, s obzirom da su se Grčka i Turska stabilizirale i ponovno otvorile, te nude znatno povoljnije turističke aranžmane nego je to kod nas. Pad cijene noćenja, ali i pad popunjenosti svakako se osjetio u 2019. godini, te su takva očekivanja i u 2020. Posljedica je izvjesna količina stanova i kuća za odmor koje su u funkciji turizma, a koje su vlasnici stavili u prodaju ili dugoročni najam, zbog sporijeg povrata investicije odnosno slabije zarade. Takvih nekretnina na tržištu će biti još i više, a što će svakako utjecati i na stabilizaciju cijena.
U medijima se dosta priča u novoj krizi koja bi trebala nastupiti u 2020. godini, ali osobno ne vjerujem u to. Pričajući sa kolegama koji žive i rade sa nekretninama u Njemačkoj, Austriji, Slovačkoj… gospodarstvo u Europi je još uvijek u porastu, posla ima, cijene nekretnina rastu,gradi se i ulaže, kamate na kredite su niske… Sve je to naravno kula od karata, koja se brzo može raspasti, ali ne vidim tako skori krah svjetske ekonomije koji smo doživjeli prije 10 godina.
Uoči 2020. godine, kada će Hrvatska predsjedati Europskom unijom, može se očekivati rast poslovnih aktivnosti na tržištu. Dio globalnih brendova zainteresiran je za svoja predstavništva u Hrvatskoj, tako da bi u 2020. godini moglo doći do manjih korekcija cijena najma poslovnih i stambenih kvadrata naviše.