Biliškov Nekretnine

Svijet: Druga perspektiva

 

Moskva, Ruska Federacija

Autor: Karino Hromin Sturm

Kao stanovnik Moskve gdje sam radio dugi niz godina, podijelio bi moje iskustvo življenja na tri dijela: razdoblje SSSR-a, raspad SSSR-a, i treći dio na Rusku Federaciju za vrijeme Putina. Moskva kao grad u ta tri razdoblja bila je potpuno različita.

SSSR je bio najveća država na svijetu sa 22.402.200 km2 s 300 milijuna stanovnika. Nakon raspada SSSR-a Ruska Federacija ima 17.125.187 km2 s 142 mil. stanovnika.

SSSR

U doba SSSR-a Moskva je bila grad sivila, jedino u svibnju kada se budila priroda je bila lijepa.  Glavni pravac razvoja privrede bila je teška industrija, a proizvodnju robe široke potrošnje i prehrambenu industriju su zanemarili. Provodila se socijalna politika zapošljavanja tako da su svi radili, a društvo je imalo čvrst srednji sloj koji je imao dosta novca, ali je problem je bio što ga nisu imali gdje potrošiti jer robe široke potrošnje nije bilo dovoljno, naročito uvozne.

Raspad SSSR-a

Početak 1990-ih i period raspada i stvaranja nove Ruske Federacije u Moskvi će se pamtiti po demonstracijama i praznim policama u dućanima. To je razdoblje još većeg sivila same Moskve i prestanka čvrste discipline represivnog aparata i početka privatizacije, pljačke imovine, korupcije, kriminala i nestanka velikog dijela ruskog kapitala koji se tajnim kanalima selio na Zapad.

Predsjednik Jeljcin je imao problema sa zdravljem, a ekonomska situacija se u Rusiji pogoršala, te je 31. prosinca 1999. godine na samu staru godinu iznenadio svijet davši ostavku, a za nasljednika je postavio Putina.

Treća faza: vlast Vladimira Putina

Dolaskom na čelo RF, Vladimiru Putinu je trebalo deset godina da učvrsti vlast postavljajući na rukovodeća mjesta svoje kolege iz KGB-a koji su uspjeli u tom roku ekonomski stabilizirati Rusku Federaciju te kriminal i veliku pljačku. Vratio je glavne izvozne ekonomske atribute, naftu i plin u vlasništvo države.

U Moskvu se jaku puno ulaže posljednjih 15-ak godina te je toliko je velika razlika u sjaju i ljepoti grada danas koji je postao prava svjetska metropola. Sve su ceste nanovo asfaltirane, sve fasade su uređene, a širi centar zgrada u Moskvi je osvijetljen i ukrašen. Zgrade, drveće u parkovima naročito u vrijeme Božića i Nove godine naprosto plijene pažnju posjetilaca Moskve.

Transport

Rusija ima dobar sustav pomorskog i riječnog transporta, a mnoge rijeke i jezera su povezani kanalima, tako da se može s juga iz Sredozemnog preko Crnog mora brodovima prevoziti roba do Moskve, Sank Peterburga, Murmanska ili Arhangelska. Također je razvijen željeznički promet, a poznata je Transsibirska pruga koja se proteže od Moskve na Daleki istok, a danas se mnogi turisti voze tom rutom.

Moramo spomenuti da su ceste u doba SSSR-a bile u jako lošem stanju, a autoceste nije bilo. Danas se situacija značajno popravila tako da možete recimo iz Alma Ate, Ašhabada, Biškeka ili Taškenta u automobilu dovesti sve do Moskve, naravno može potrajati nekoliko dana ovisno odakle putujete. Ipak za transport između udaljenih gradova najefikasniji je avio prijevoz.

Gradnja i cijena stanova u Moskvi

Godišnje se u Moskovskoj Oblasti izgradi i proda gotovo 130.000 stanova, ukupne kvadrature preko 8.800.000 m2.

Ako govorimo o prodaji i cijenama stanova u Moskvi, potrebno je napomenuti da se Moskvom smatra samo centralni dio grada, a ostalo su spojeni mali gradovi – sateliti, koji čine Moskovsku Oblast, a imaju 200.000 do 500.000 stanovnika. Naravno cijena ovisi o prestižnosti kvarta u kojem se nalazi stan.

Prvo mjesto na rang listi u Moskvi zauzima strogi centar oko Kremlja, takozvana Zlatna milja (Ostoženka), gdje se nalaze najprestižnije nekretnine, čija cijena po m2 iznosi vrtoglavih $ 20.000 do $ 55.000. Što idemo dalje od Kremlja cijena kvadratnog metra je sve manja, ali još uvijek visoka i dostupna samo bogatašima. Ostali kvartovi dijele se po prestižnosti, razini razvoja infrastrukture ili dostupnosti raznim komunikacijama.

U Moskvi je sagrađeno nekoliko poslovnih zona s modernim tornjevima preko 60 katova iz kojih puca lijepi pogled. Tako npr. u neboderima Moskovskog međunarodnog poslovnog centra „Moskva-Siti“ (MMDC) osim poslovnog prostora prodaje se i oko 500 apartmana. U tom kvartu cijena se kreće od 7.940 $/m2 sve do 23.700 $/m2. Veliku razliku u cijeni određuje visina kata kao i pogled na Kremlj ili rijeku Moskvu.

Ipak postoje i gradski kvartovi koji su cjenovno dostupni i običnom radnom puku. U kvartu stanice metroa „Aerodrom“, na sjevero-zapadu Moskve, srednja cijena za m2 će biti oko 3.800 eura, dok recimo u Čertanovu na jugu Moskve, srednja cijena je oko 2.500 eura za m2. Razlika je oko 1.300 eura po m2  koja se svakako osjeti na novčaniku. Ipak ako usporedimo da se stan u kvartu Aerodrom nalazi nekoliko minuta pješke od metroa, a Čertanovo nema metroa, tada će kupac itekako dobro razmisliti koji za koji stan će se odlučiti prilikom kupnje.

Elitni kvartovi se smatraju obično oni koji su udaljeni najviše do 20 km od centra Moskve iza kojih su satelitski gradovi Moskovske Oblasti. U Podmoskovlju, koje se nalazi oko 60 km od centra Moskve, srednja cijena jednosobnog stana u novogradnji koštala je sredinom 2017. godine  oko 51.000 eura, dvosobni stan oko 90.000 eura, a trosobni stan oko 118.000 eura. Svakako što je dalje od Moskve cijene su manje.

Jako je važna lokacija stana i dostupnost transportu – metro, vlak ili cesta koja se povezuje s prstenima autoputa koji kruže oko Moskve. Posebno se vodi računa o gustoći prometa i intenzitetu prometa, te mogućnosti parkiranja. Također položaj na kojem se nalazi takav objekt, blizina rijeke, jezera, zelenih površina i slično. Velika pažnja se poklanja insolaciji, odnosno stanovima koji su okrenuti na jug.

Potrebno je napomenuti da se uobičajeno prodaju stanovi Roh-Bau, znači goli neožbukani zidovi, bez pločica u kuhinji i kupatilu, bez podova, a ulazna vrata i radijatori su privremeni, tako da kupac nakon što kupi stan sam uređuje po svom ukusu, što ovisi o tome koliko ima novaca za uređenje.

Najviše se grade mali stanovi, jednosobni 30-35 m2 ili dvosobni 55 m2, a najmanje trosobni i četverosobni. Tako da oni koji hoće veći stan obično kombiniraju pa kupe dva ili čak tri stana te ih spajaju u jedan. Postotak jednosobnih i dvosobnih stanova iznosi preko 80%, a trosobnih 20%.

S obzirom na veliki prostor koji zauzima Rusija koja ima 9 vremenskih zona, na primjer u Sibiru i na Dalekom istoku cijene kvadratnog metra se kreču oko 440 eura.

Garaže i parking

Ruski propisi nalažu svega 20% osiguranih parkirnih mjesta, dok kod nas građevinari moraju osigurati garažu ili parking za svaki stan. Gradnja garaža ispod zgrade je rijetka zbog zimskih uvjeta i smrzavanja tla, tako da vrlo mali broj stambenih zgrada ima podzemne garaže. Većinom su to ulična parkirališta, samo ponekad natkrivena parking mjesta.

Plaće i financijska sposobnost kupnje stana

Moskovski statistički zavod objavljuje razne statističke podatke o Moskvi, a za 2017. godinu navodi da prosječna plaća u Moskvi iznosi 67.899 rubalja ili 1.164 $, ili 1.101 eura, dakle velika većina Rusa nije bogata, već predstavlja tipični srednji sloj. Građani Moskve najčešće kupuju stanove na kredit na 20 godina.

Porez na nekretnine

Godišnja porezna stavka na nekretnine u Rusiji postoji. Stopa nije fiksna, nego se određuje prema cijeni i lokaciji zemljišta, statusu kupca, da li je zaposlen, umirovljenik, pravna osoba itd. Porez se plaća na obiteljske kuće, stanove i parkirna mjesta, zatim na nezavršene objekte, zgrade i poslovne prostore. Porez se ne plaća prve tri godine od dana kupnje, a kod kupnje nekretnine kupac ne plaća nikakav porez, kao što je to slučaj u Hrvatskoj.

 

Odgovori