Dok se bankari u Dalmaciji ne mogu obraniti od zahtjeva za ‘turističke kredite’, prosječna popunjenost obiteljskog smještaja već je lani bila znatno niža nego u prethodnoj godini, no cijene nekretnina i dalje rastu. Nazire li se gornja granica i kakav nas scenarij očekuje, upitali smo Jasminku Biliškov, potpredsjednicu Udruženja za poslovanje nekretninama pri HGK-u, koja nam je kazala kako rast potražnje ne prati rast ponude. Strah da ćemo djedovinu rasprodati strancima, na žalost mnogih vlasnika oglašenih nekretnina, neopravdan je, kaže, zbog birokracije koja ‘vanjski’ kapital drži na sigurnoj udaljenosti.

S pozitivnim brojkama u turizmu, tržište nekretnina zadnjih godina bilježi gotovo paralelan rast, što potvrđuju i najnoviji podaci oglasnika za nekretnine “Crozilla”. Naime, cijene nekretnina u dalmatinskim županijskim središtima u prvim su mjesecima ove godine zabilježile značajan rast, a povisila se i cijena građevinskih zemljišta u ruralnim područjima. Prema objavljenim podacima,u najvećem domaćem obalnom gradu teško se može pronaći stan s cijenom četvornoga metra nižom od 1000 eura, a najviše vrijednosti postižu nekretnine na dobrim lokacijama: u središtu grada, u elitnim četvrtima, kao i one uz obalu, dok u Dubrovniku uvjerljivo najbolje prolaze kuće s okućnicom, koje postižu i do 12 posto veću od prosječne cijene nekretnina u širem susjedstvu. Međutim, koliko je taj rast vrijednosti realan, i postoji li “plafon”, koji je možda već dosegnut, pokušali smo doznati od stručnjaka koji svakodnevno prate promjene na hrvatskom tržištu nekretnina. Tragom tih pitanja, kontaktirali smo Jasminku Biliškov, vlasnicu agencije “Biliškov nekretnine”, ali i treći mandat zaredom dopredsjednicu Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori” (HGK), ujedno i najaktivnijeg udruženja. Iako ističe kako ima odličnu suradnju s “Crozzilom”, brojke koje donose, kaže, nisu realne.

– Što se tiče rasta, oni gledaju cijene koje su istaknute kroz prodaju nekretnina. Realno bi bilo referirati se po cijenama dostupnim na “eNekretninama” (informacijskom sustavu tržišta, op.a.), dakle iznosima po kojima su prodane. Ljudi su čuli da se tržište pokrenulo pa trenutačno dižu cijene svojih stanova ili kuća, a zapravo se neće prodati po tim cijenama – pojašnjava dugogodišnja agentica, koja će ove godine proslaviti 25 godina postojanja tvrtke, danas jedne od vodećih agencija za posredovanje i savjetovanje u poslovanju nekretninama u Republici Hrvatskoj. Inače, Jasminka je članica Povjerenstva za procjenu nekretnina u gradu Splitu i Splitsko-dalmatinskoj županiji, te ističe kako se članova povjerenstva uglavnom služe upravo podacima iz spomenutog informacijskog sustava, te na osnovi tri ili četiri slična ugovora tvore tržišnu cijenu.

– Vlasnik je za jedno veliko zemljište na Trsteniku tražio najnižu cijenu od 300 eura, a prodana je za 180 eura po kvadratu. Dakle, ljudi traže jedno, ali kada stignu ponude, dosta ih odustane od zamišljene cijene. Ne zaboravite, tražena i prodana cijena nikada nisu iste – ističe naša sugovornica.

Premda javnost ima drugi dojam, slična je situacija i u Dubrovniku, koji je u zadnje vrijeme ogledni primjer najskupljih “kvadrata”. – U Dubrovniku imamo možda najljepši stan od preko 100 kvadrata, u najelitnijem dijelu grada, iznad hotela “Excelsior”. Iz njega puca pogled na stari dio grada, a odmah dolje je plaža, no prodajemo ga već tri ili četiri godine, tako da nije da baš ljudi trče kupovati stanove.

Imamo i kuću na Stradunu čija prodaja također ne ide najbolje – pojašnjava na primjeru. Iako se, kako nam govori, cijene nekretnina na obali u zadnje dvije ili tri godine jesu digle za desetak posto, to, ističe, ni u kom slučaju nije drastično povećanje.

– Cijene su se digle za objekte po staroj jezgri grada; ljudi ih renoviraju, rade apartmane. Mali je interes za kupnju kuća u Zagori, a i kada se kupuju, onda su obično ljudi čija je to djedovina, pa kupuju parcelu od susjeda. Zato su i cijene niže –pojašnjava naša sugovornica.

Pad popunjenosti

Činjenica je da je turizam popravio situaciju na tržištu nekretnina i zato se većina vlasnika stanova “okrenula” sezonskom iznajmljivanju. Međutim, sudeći po zadnjim podacima na temelju sustava “eVisitor”, u srpnju prošle godine prosječna popunjenost obiteljskog smještaja bila je manja nego 2016. godine, odnosno samo 73 posto, a u kolovozu 78 posto. Naime, u Hrvatskoj je samo u zadnje tri godine registrirano i prijavljeno više od 150 tisuća novih postelja u obiteljskom smještaju. A za sve njih očito nema dovoljno gostiju, odnosno postotak potražnje za Hrvatskom, koji je neupitno izvrstan i stalno rastući, ipak je upola manji od postotka rasta postelja u obiteljskom smještaju. Upitali smo je hoće li to uskoro dovesti do smanjenja cijena nekretnina, povratka podstanarima i razočaranja pojedinih vlasnika koji su svoje kuće ili stanove prilagodili sezonskoj zaradi. – Svašta se iznajmljuje, jer ljudi ljeti odu u babe i djeda u obiteljsku kuću u zaleđu, a na dva mjeseca iznajme stan u gradu. Zato je ostalo dosta praznih privatnih smještajnih kapaciteta, posebno u lipnju i rujnu, dok se u srpnju i kolovozu kako-tako iznajme, međutim to je prekratko razdoblje za pravu zaradu. Sudeći po tržištu, još uvijek je najprihvatljiviji najam apartmana, ali s obzirom na hiperprodukciju, i ako se ovako nastavi, mislim da će se već za godinu do dvije dana promijeniti situacija i očekujem da će se vlasnici stanova sve više okretati podstanarima – predviđa iskusna agentica. Iako, prema neslužbenim podacima, doznajemo kako vlasnici nekretnina i uoči nadolazeće sezone masovno dižu kredite za renoviranje stanova i kuća, Jasminka ističe da bi zbog toga dugoročno mogao nastati problem. – Imam jednog prijatelja koji je podigao golemi kredit i izgradio dvije vile s bazenima, a sad strepi. Da se imalo situacija kod nas promijeni, lako bi mogao ostati bez obje – pojašnjava na primjeru te upozorava da treba biti posebno oprezan s velikim zajmovima i investicijama. S tim su, ističe, oprezni i stranci, pogotovo u Hrvatskoj, što se, dodaje, potvrdilo i nedavno održanom, najvećem svjetskom sajamu nekretnina u Cannesu, na kojem je sudjelovala i naša sugovornica.

Uređenost uvjetuje prodaju

– Premda je naša obala puno ljepša od njihove, oni su uređenija zemlja, privlače investitore, cijene su im puno više nego naše, ali su zato kod nas visoki porezi najveći problem. Na takvim sajmovima mogu

se prodati veliki projekti, ali imovinskopravni odnosi moraju biti čisti, ne bi trebalo biti nikakvih repova, ni pravnih zavrzlama, i takav projekt neki investitor gleda, a gotovo da ih nema. Mi smo nosili projekte marina, hotela, raznih zona, ali uvijek čekamo nešto i imamo zadrške, a čim to kažemo, investitor se povlači. Nismo dobro uređeni da se možemo prodati na tim velikim sajmovima, koji su mjesto pronalaska velikih investicija, i to upravo za gradove – ističe Jasminka Biliškov, uz napomenu kako je upravo zbog toga za Hrvatsku na svjetski najpoznatijem sajmu bio vrlo loš interes, toliko malen da su naši predstavnici bili prisiljeni obilaziti štandove drugih izlagača. S druge strane, na sajmu u Ukrajini bila je potpuno drukčija situacija. – Kada čuju za Hrvatsku, ozare im se lica. Zbilja nas vole. Na sajmu je bio i Tomislav Vidošević, naš veleposlanik u Kijevu, koji je istaknuo da je prošle godine 80 tisuća Ukrajinaca posjetilo Hrvatsku. Međutim, s boljom reklamom moglo bi biti i dvostruko više gostiju, ali bi za takav rezultat trebalo realizirati bolje zrakoplovne linije. Njima nije potrebna viza za ulazak u Hrvatsku, što je vrlo bitno, i oni su spremni dosta ulagati. Uzmimo u obzir da je to druga zemlja u Europi po veličini, imaju oko 60 milijuna stanovnika, a od tog broja sigurno pet milijuna njih ima ju sredstava za provođenje investicija, a to je cijela Hrvatska, čak i više – ističe iskusna agentica, predviđajući smjerove za budući rast. No, opet, uz birokraciju koja koči velike investicije te onemogućava jednostavniji pristup točnim informacijama, potrebnim dozvolama i zakonskim normama , potencijalni ulagači odlaze u druge države.

izvor: Slobodna Dalmacija

autor: Gabrijela Radanović